עסקאות נדל"ן בקיבוצים -"להיערך להשלכות פיננסיות"
הדר מירום, בעצמו בן קיבוץ, מתמחה בליווי של קיבוצים ולקוחות פרטיים בתהליכי שיוך, חלוקה ועסקאות נדל"ן: "עסקת מכירה של נכס בקיבוץ טומנת בחובה לא מעט סיכונים ואתגרים לא מבוטלים מצד הרוכש – שעלולים לגבות מחיר גם מן המוכר"
כמעט כל הקיבוצים בישראל עוברים בעשורים האחרונים תהליכי שיוך להסדרת הבעלות על הקרקע. במסגרת אותם תהליכי שיוך, הקרקעות המשותפות עוברות לבעלות פרטית של חברי הקיבוץ השונים. "חלוקת המגרשים מביאה איתה אתגרים לא מבוטלים", אומר הדר מירום, שמאי מקרקעין המתמחה במגזר הכפרי. "צריך להבין שהקיבוצים הוקמו לפני עשרות שנים, רובם אפילו לפני קום המדינה, ללא שום מחשבה מקדימה על חלוקה למגרשים. זה מייצר שאלה לא פשוטה: איך לוקחים תא שטח עם בנייה קיימת ומחלקים אותו בין חברי הקיבוץ?".
מירום, בעצמו בן קיבוץ, מתמחה בין היתר בליווי של קיבוצים בתהליכי שיוך וחלוקה. "כאשר קיבוצים נכנסים לתהליך של שיוך, הם נדרשים לקבל לא מעט החלטות חשובות בעלות השלכות פיננסיות ומשפטיות. בראש ובראשונה, הקיבוצים צריכים לבחור במסלול שיוך הנכסים: חלופת האגודה או החלופה הישירה. בין שתי החלופות יש הבדלים משמעותיים בכל הקשור לגובה התשלום לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) – וגם מבחינת סוג הנכס שהחברים יקבלו בסיום התהליך.
"כשמאי מקרקעין מומחה לקיבוצים, אני מבצע אומדני תשלום מול רמ"י, על מנת לעזור לקיבוץ להבין מה גובה התשלום הצפוי בכל אחת מהחלופות. כך חברי הקיבוצים יכולים לקבל החלטה מושכלת ואף להיערך מראש ללוחות הזמנים הפיננסיים של תהליך השיוך".
ליווי עסקאות פרטיות
כשמאי מקרקעין בעל התמחות ייחודית במגזר הכפרי, מירום מלווה גם לקוחות פרטיים בעסקאות קנייה או מכירה של נכסים בקיבוצים. "לפני או אחרי השלמת תהליך השיוך אנחנו מתחילים לראות עסקאות בין חברי הקיבוץ או בין יורשיהם", הוא מסביר, "בין שהמכירה מתבצעת לפני השלמת שיוך ובין שאחריה, עסקת מכירה של נכס בקיבוץ טומנת בחובה לא מעט סיכונים מצד הרוכש – שעלולים לגבות מחיר גם מהמוכר. ליווי של שמאי מקרקעין בעל ניסיון בתחום הקיבוצים מאפשר לצדדים להיערך מראש להשלכות הפיננסיות של העסקה".
לדבריו, שומת מקרקעין מקדימה היא תנאי הכרחי לביצוע עסקאות נדל"ן בקיבוצים. "חשוב להצטייד בחוות דעת שמאית מעמיקה ומותאמת אישית, שמספקת ודאות פיננסית ובודקת את שווי הנכס, כולל בדיקת חריגות בנייה וזיהוי משפטי", הוא מסביר, "לפעמים אנחנו רואים פערים גדולים בין שווי השוק של הנכס לבין שווי הבטוחה הבנקאית שהבנק מוכן לשעבד.
"אפשר לקחת לדוגמה בן אדם שמעוניין למכור נכס בשווי 5 מיליון שקל בקיבוץ במרכז הארץ. על הנייר, נכס בקיבוץ במיקום אטרקטיבי בהחלט יכול להגיע לשווי של 5 מיליון שקל. אולם במקרה של נכס שעדיין לא עבר שיוך קנייני מול רמ"י יכול להיות שהבנק ישעבד רק את הבית עצמו ואת התשתיות – ולא את הקרקע.
"התוצאה היא שהבנק עשוי להעריך את הנכס במיליון שקל בלבד ויהיה מוכן להעניק משכנתה בגובה של מאות אלפי שקלים בלבד. ברגע האמת, הרוכש מוצא את עצמו עם חוסר גדול מאוד מבחינת המימון – מה שיכול להביא למצב של הפרת חוזה. במצבים כאלה חשוב לערוך מראש שומת מקרקעין – שמאפשרת לשקף לשני הצדדים בעסקה את תמונת המצב המלאה ואת שווי הבטוחה הבנקאית, שממנה יחושב המימון שהבנק ייתן לעסקה".
אתגרים משפטיים סבוכים
לא מעט קיבוצים בישראל מתאפיינים בבתים משותפים של לפחות ארבע יחידות דיור. "הבעיה לפעמים בבתים כאלה היא שלא קיימים הסכמי בית משותף, כלומר מבחינה משפטית לא ניתן לזהות במידה המספקת את הזכויות של חבר הקיבוץ על יחידת הדיור הספציפית. כלומר, השמאי מטעם הבנק לא יכול לזהות בוודאות מספקת איפה נמצאת הדירה לשעבוד ולעמוד בתנאים הקפדניים ודרישות הבנק – ולכן הבנק לא יכול לתת משכנתה", מסביר מירום, "במקרים אחרים, המסמכים המשפטיים שעליהם חתום חבר הקיבוץ מול השותפים שלו בקרקע או מול הקיבוץ לא מספיקים עבור הבנק. זה אחד האתגרים הגדולים ביותר בעסקאות בקיבוצים".
אתגר נוסף שנוטה לעלות במהלך עסקאות נדל"ן בקיבוצים הוא חריגות בנייה. "הרבה מאוד קיבוצים נבנו עוד לפני קום המדינה – כאשר בכלל לא היו בישראל חוקי תכנון ובנייה מוסדרים", הוא מסביר, "כתוצאה מכך, אנחנו רואים קושי מאוד גדול למצוא היתרי בנייה למבנים בקיבוצים. כשאדם מעוניין לקחת משכנתה, הבנק רוצה לבדוק את חוקיות הבנייה. זה מחייב אותנו להבין מראש אם הבנייה חוקית או לא. כאשר לא ניתן להשיג את כל המסמכים הרשמיים, עלינו לחפש פתרונות אחרים כדי להתגבר על הבעיה ולאפשר בכל זאת קבלת משכנתה".
הערכה אובייקטיבית
כדי להמחיש את חשיבותה של שומת מקרקעין מקדימה, מירום מספר על שלושה אחים שירשו לפני מספר שנים נכס בקיבוץ. "שלושת היורשים החליטו שהם מעוניינים לשמור את הנכס בתוך המשפחה. בנו של אחד היורשים ביקש להתקבל כחבר קיבוץ ולרכוש את הנכס מאביו ודודיו", הוא מספר, "במצבים כאלה יש צורך במינוי שמאי מקרקעין אובייקטיבי שאיננו קשור לצדדים השונים בעסקה על מנת שיעריך בצורה בלתי תלויה את שווי הנכס בשוק החופשי, את אומדן התשלום לרמ"י ואת שווי הבטוחה ממנה יחושב שיעור המימון לעסקה.
"חשוב להבין שקיבוצים לא דומים לערים. במרבית המקרים אי אפשר להסתכל על עסקאות דומות באזור כדי להעריך את שווי הנכס – פשוט כי אין מספיק עסקאות רלוונטיות. במצבים כאלה, התפקיד שלי כשמאי הוא לקחת בחשבון בתוך הערכת השווי גם את מצבו הקנייני של הנכס מול רמ"י. אם הנכס נמצא לפני השלמת השיוך הקנייני, אנחנו צריכים לאמוד גם את גובה התשלומים לרמ"י. זאת שאלה שחשוב להציף בפני היורשים: האם הנכד הוא זה שיישא בתשלומים לרמ"י – או שהדודים ישלימו את התשלומים לרמ"י ורק אחר כך ימכרו את הנכס?".
לדברי מירום, תהליכי השיוך וההתחדשות בקיבוצים צפויים להתעצם בשנים הקרובות. "הקיבוצים בישראל צפויים לעמוד בעתיד הקרוב בפני אתגרים של בנייה חדשה בתוך המחנה הוותיק, פינוי בינוי ובנייה צפופה יותר מאשר בעבר, בדומה לבנייה רוויה", הוא מסכם, "האתגרים האלה דורשים ליווי מקצועי לאורך כל הדרך – מול רמ"י ומול הוועדה המקצועית".
פורסם בעיתון themarker