פרויקט המטרו – מחזון למציאות

מדינת ישראל צומחת בקצב מהיר, ברור לכולם שכיום, במציאות התחבורתית הקיימת, נדרש פתרון שייקדם את מדינת ישראל באופן משמעותי ויצמצם את הפער התחבורתי בינה לבין מדינות מערביות אחרות.

מערכת המטרו העתידית מקודמת על־ידי מינהל התכנון כבר כמה שנים בתכניות שונות. על פי הערכות, המטרו יתחיל לפעול ב-2034 באופן חלקי ו-2037 באופן מלא.

פרויקט המטרו הוא פרויקט התשתית הגדול והיקר ביותר שישראל תתמודד איתו בעשורים הקרובים. מדובר במערכת רכבות תת־קרקעית שתעבור תחת 24 רשויות מקומיות ואומדן ראשוני של הפרויקט מוערך בכ-150 מיליארד שקלים.

הפרויקט מתוכנן לשנע כ-2 מיליון נוסעים ביום, ולשדרג את איכות החיים של כל תושבי מרכז הארץ, בין השאר, בפרמטרים האלו: אלטרנטיבה נוחה לרכב הפרטי, הגעה מהירה אל היעד, קיבולת נוסעים גדולה, ירידה בזיהום ובמפלס הרעש הכללי, מנוף לפיתוח אורבני אינטנסיבי ועוד…

רשת קווי המטרו – נתונים כלליים:

• 24 רשויות.
• 3 קווי מטרו.
• 4 מתחמי דיפו.
• 5 תוכניות סטטוריות.
• 150 ק"מ אורך קווי המטרו.
• 109 תחנות מתוכננות.
• מנוף לפיתוח אורבני אינטנסיבי.

קו מטרו M1 :

קו בציר צפון-דרום באורך של כ-85 ק"מ, המחבר את הערים הצפוניות והדרומיות למרכז המטרופולין וכולל 62 תחנות ושני מתחמי דפו בכפר סבא ובמחלף ראשונים.

מוקדי ענין עיקריים:

בי"ח מאיר, המרכז הבינתחומי הרצליה, אוניברסיטת ת"א, סמינר הקיבוצים, מכון וייצמן למדע, בי"ח קפלן,בי"ח יצחק שמיר, תע"ש השרון, צריפין, צפון לוד

קו מטרו M2 :

קו בציר מזרח-מערב באורך של כ-26 ק"מ, המחבר את הערים ממזרח למרכז המטרופולין וכולל 22 תחנות ומתחם דפו באזור סגולה, פתח תקווה.

מוקדי ענין עיקריים:

שוק הכרמל, הבימה, הקריה, מתחם השלום, בי"ח וולפסון, אונ' בר אילן, מחנה סירקין.

קו מטרו M3 :

קו מטרו חצי-טבעתי באורך של כ-39 ק"מ, המחבר את קווי המתע"ן במטרופולין לכדי רשת היקפית וכולל 25 תחנות ומתחם דפו באזור מחלף מסובים.

מוקדי ענין עיקריים:

אזה"ת הרצליה, אזה"ת רמת החיל, אזה"ת קרית אריה, בי"ח וולפסון, בי"ח תל השומר, שדה התעופה בן גוריון.

הפרויקט מתוכנן להתבצע בשני שלבים עיקריים:

• שלב א' – הגזע המרכזי. מרכז הרשת וליבת הביקושים, הכולל כ-78 ק"מ עם 59 תחנות.
• שלב ב' – הזרועות הצפוניות והדרומיות ויתר המקטעים, הכוללים כ-71 ק"מ עם 50 תחנות.

הפרויקט מקודם ומתוכנן באמצעות 5 תוכניות סטטוריות, בהתאם לקווים המתוכננים:

• קו מטרו 1M –  מתוכנן באמצעות תוכניות 101א' – 101 ג'.
• קו מטרו 2M –  מתוכנן באמצעות תוכנית 102.
• קו מטרו 3M –  מתוכנן באמצעות תוכנית 103.

במסגרת קידום הפרויקט השאפתני מתוכננות הפקעות נרחבות של קרקעות לצרכי ציבור. ככלל, הפקעה מתבצעת לאחר ששונה יעודה של קרקע בתכנית לצרכי ציבור, מיועד פרטי ליעוד המשמש לצרכי ציבור. הליך ההפקעה / הנטילה מתחלק ל2:

• שינוי תכנוני – סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

ככל שעצם שינוי היעוד יצר פגיעה במקרקעין, זכאי הבעלים לפיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין בשל פגיעה זו. הפיצוי מחושב בהתאם לפגיעה שנגרמה מכח התכנית – כהפרש בין שווי המקרקעין ערב התכנית, לבין שוויה לאחר תחילתה.

• הפקעת הקרקע – סעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור)

בשלב ההפקעה, זכאי הנפקע לפיצוי בגין נטילת הקרקע בפועל. על פי הדין זהו פיצוי הניתן בגין שווי הקרקע בהתאם למשטר התכנוני החדש החל עליה. פיצוי זה מחושב לפי שווים של המקרקעין במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את הקרקע (הודעה לפי סעיף 5 לפקודה).

לעומת זאת, תוכניות המטרו כוללות הוראות הדוחות את תחולתם של כלל הייעודים הציבוריים שנקבעו מכוחן, עד למועד שבו תפורסם הודעה על כוונה לרכוש את הקרקע לצרכי ציבור, בהתאם לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור).

בפרק הזמן הזה, ככל שהקרקע תכלל בתכנית איחוד וחלוקה אשר תייעד אותה לצרכי ציבור, שוויה של הקרקע בתכנית האיחוד והחלוקה ייקבע על פי יעודה בתכנית התקפה שקדמה לתחילת התת"ל.

הוראות אלה מאפשרות לאיין פגיעה אפשרית במקרקעין כתוצאה מייעודם בתת"ל לייעוד ציבורי. זאת, במקום שבו במועד תחילתה של התת"ל קיימת היתכנות של ממש לאישורה של תכנית אשר תייעד את המקרקעין לצרכי ציבור ותכלול הוראות של איחוד וחלוקה כאמור.

אבני דרך בתהליך ההפקעות:

• אישור אומדן פיצויים.
• אישור תכנית רכישה.
• פרסום הערות לפי סעיפים 5 ו-7.
• משלוח הודעות אישיות על ההפקעה.
• ביצוע פרוטוקולי תיעוד.
• עריכת חוות דעת שמאית.
• אישור חוו"ד שמאית בועדת הפיצויים.
• ניסוח הסכם תשלום וגידור.

במסגרת תוכניות המטרו נקבע תהליך הפקעות חדשני המאופיין בסדר פעולות כדלקמן:

• קידום תכנית איחוד וחלוקה בסביבת תחנות המטרו המיועדות להפקעה.
• נערכת בחינה פרטנית של לו"ז ההפקעות אל מול לו"ז התכנון.
• מתחמי תכנון בהם יש מסחר בהיקף משמעותי, המיועד להפקעה בהתאם לתת"ל.
• מקודמת תכנית איחוד וחלוקה בעתיד (תכנית רזה) שתאושר לפני פרסום הערות על הפקעה לפי סעיפים 5 ו-7.
• היעוד הקודם של השטח להפקעה נשמח והוא יקבל זכויות בטבלת ההקצאות בהתאם למצב הקודם ערב אישור התת"ל בתכנית המלאה.
• שטחי ההפקעה ייכנסו בעתיד לתכנית איחוד וחלוקה וישאו זכויות הניה בעוד שטח התחנה יופרש מתחת לקו (חלופה לתשלום פיצויי הפקעה).

הנה כי כן, נראה כי פרויקט המטרו קורום עור וגידים, הופך מחלום למציאות תכנונית ולאחריה המציאות תשנה באום ניכר, איכות החיים תעלה והתחבורה הציבורית תשודרג בעשרות מונים.

יחד עם זאת, על אף החזון והרצון הטוב, נכונו לנו עוד שנים רבות של מאבקים עיקשים בתחומי התכנון והבניה ובתחומי הקניין, לרבות הפקעות ומאבקים על קבלת הפיצויים הראויים, בין אם פיצוי כספי ובין אם במסגרת סל זכויות בתכנית איחוד וחלוקה.

מעבר לכך, ב"מתחמי ההשפעה" של תכנית המטרו יש משטר חדש של תשלומי מיסים והיטלים שיש להכיר ולהביא בחשבון בעת ביצוע עסקה או לפני קבלת החלטות שונות ובמאמר זה לא נגענו בהיבטים אלו.

אנו מציעים לכל בעלי הזכויות בתחומי ההשפעה של קווי המטרו והתחנות השונות, לפנות לייעוץ מקצועי ולעמוד על זכויותיכם במסגרות השונות.