פסק דין תקדימי: הקיבוצים אינם חייבים בהיטל השבחה על הליכי שיוך

ביום 12.2.2025 ניתן פסק דין חשוב בבית המשפט העליון (בר"ם 7560/22 – קיבוץ שדה נחמיה ואח'), אשר עושה צדק עם מאות קיבוצים ברחבי הארץ: הוא קובע כי קיבוצים המבצעים הליך שיוך ישיר לחבריהם – אינם חייבים בהיטל השבחה. בכך, הפך העליון את פסק דינו של בית המשפט המחוזי משנת 2021, אשר קבע כי השיוך מהווה "מכר" המחייב בתשלום.

רקע: שיוך דירות בקיבוצים והסדרת הזכויות

בהתאם להחלטה 751 של מועצת מקרקעי ישראל משנת 1996, התאפשר לקיבוצים "לשייך" לחבריהם את בתי המגורים שבשטח הקיבוץ. מדובר בצעד חשוב שבא להתמודד עם שינויים חברתיים וכלכליים בחיי הקיבוץ, תוך מתן עוגן קנייני לדור המייסדים והמשך צמיחה לדור הבא. אולם על רקע זה החלו ועדות מקומיות לדרוש תשלום היטל השבחה מהקיבוצים, בטענה שהליך השיוך מעלה את שווי הקרקע.

הקיבוץ עצמו אינו נהנה מהעברת הזכויות, אינו מקבל כספים ואינו מתעשר מהתהליך. לעומת זאת, רמ"י מקבלת את דמי ההיוון, ומתוכם מועבר לוועדות המקומיות "חלף היטל השבחה", בהתאם להסכמים הקיימים בין רמ"י לרשויות.

ההכרעה של בית המשפט העליון

בית המשפט העליון, בהרכב בראשות השופטת דפנה ברק-ארז, קיבל את עמדת הקיבוצים באופן מלא וקבע, בין היתר, כי:
– לא מתקיימת התעשרות של הקיבוץ – הכספים עבור הקרקע שולמו ישירות לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), ולא לקיבוץ.
– אין מדובר במימוש זכויות של הקיבוץ – הקיבוצים השיבו את הקרקע לרמ"י, וזו החכירה אותה ישירות לחברים.
– חל הסדר של "חלף היטל השבחה" – כלומר, רמ"י עצמה היא המשלמת לרשויות המקומיות תשלומים הידועים כ"חלף היטל השבחה", בהתאם להסכמים עמה.
– קיים עיקרון של שוויון והסתמכות – לא ניתן לשנות פרקטיקה של עשרות שנים, במסגרתה רמ"י שילמה תשלומים, ולגלגל את החיוב לפתע על הקיבוצים.

השלכות המעשיות

הפסיקה מהווה הישג משמעותי למרחב הכפרי. היא שומרת על הוגנות, מונעת כפל תשלום, ומכירה בכך שהקיבוצים לא הפיקו רווח אישי מהליכי השיוך. יתרה מכך, היא קובעת רף ברור שמבחין בין יזמות נדל"ן פרטית – לבין מהלכים של חיזוק חברתי ודמוגרפי בקיבוצים.

יתרה מכך, בית המשפט הכיר במבנה הייחודי של השיוך, בזיקה החברתית וההיסטורית של הקיבוצים לקרקע, ובכך שהקיבוצים לא "מכרו" את הקרקע – אלא שיתפו פעולה עם המדינה להסדרת זכויות החברים.

חשוב לדעת: החיוב לא נעלם – אלא עשוי לעבור לחבר

המשמעות המרכזית של פסק הדין היא שהקיבוץ עצמו לא יחויב בהיטל השבחה בגין הליכי השיוך. עם זאת, אין מדובר בפטור גורף מהיטל השבחה – ובמקרים מסוימים, כאשר חבר קיבוץ ימכור את זכויותיו בנכס, הוא עשוי להיחשב כמי שמימש זכות במקרקעין ולהיות חייב בהיטל השבחה אישי, ככל שתחול השבחה ושטרם שולמה בגינה חובה.

חשוב להבהיר שפסק הדין לא עסק במישרין בשאלת החיוב של החבר עצמו, ולא ניתנה בו הכרעה ברורה בעניין זה. כמו כן, הפסיקה התייחסה לחלופת השיוך הישירה בלבד, ולא לחלופת שיוך אחרת המכונה "חלופת האגודה", במסגרתה הקיבוץ הינו החוכר הראשי והחברים מקבלים זכויות של חכירת משנה. כמו כן, פסק הדין עסק בסוגייה ספציפית של שיוך במסגרת החלופה הישירה וקיימים מצבים אחרים בהם קיבוץ עשוי להיות מחויב בהיטלי השבחה בגין פעולות אחרות שנעשות במקרקעין.

לפיכך, אין לראות בפסק הדין כפטור גורף מהיטל השבחה – אלא כפסק דין ממוקד שמבהיר את גבולות החיוב בשלב השיוך בלבד ומתייחס לקיבוץ עצמו.

*הכותב איננו עורך דין והאמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי, אלא סקירה כללית לצורכי מידע בלבד. פסק הדין עוסק בסוגיות מורכבות וייחודיות, והשלכותיו עשויות להשתנות ממקרה למקרה. לשם קבלת ייעוץ פרטני ומדויק יש לפנות לעורך דין הבקיא בתחום דיני התכנון והבניה וזכויות קיבוצים.*