בפסיקה תקדימית של ביהמ"ש העליון נקבע שעל אף שהקיבוצים והמושבים

הינם ברי רשות מכוח הסכמים מול רמ"י, הם חייבים בתשלום היטל השבחה

בית המשפט העליון פרסם ביום 3.9.2014 את פסק דינו ברע"א 725/05 (הועדה המקומית לתכנון ובנייה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך), אשר עסק בשאלה האם ברי רשות במסגרת "חוזה משבצת" הינם בגדר חוכרים לדורות, דהיינו האם הם נופלים בגדר רשימת החייבים בהיטל השבחה לפי סעיף 2(א), לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

כידוע, בעבר קרקעות המנוהלות ע"י רמ"י הושכרו לסוכנות היהודית, וזו מצידה העניקה מעמד של בר רשות לאגודה החקלאית. בהמשך, בחלק מהמושבים והקיבוצים הסוכנות סיימה את תפקידה כצד בחוזה והאגודה התקשרה בהסכמי שכירות תלת שנתיים ישירות מול רמ"י. האגודה וחבריה הוכרו כ"ברי רשות" ולא כ"חוכרים לדורות".

הגדרת האגודה וחבריה כ"ברי רשות" מנעה, עד כה, חיוב בהיטל השבחה מצד הועדה המקומית לתכנון ולבניה, שכן הם אינם הוגדרו בעלים ו/או חוכר לדורות, שרק אלה היו חייבים בהיטל השבחה.

אולם בפס"ד זה נקבע כי גם אגודה חקלאית שהיא "בר רשות" מכוח הסכמי שכירות מול רמ"י חייבת בהיטל השבחה. את משמעות החיוב בהיטל זה יש לקחת בחשבון מעתה ואילך.

תשלום זה עשוי לחול לדוגמה על קיבוצים שמאשרים תכניות, מוציאים היתרי בניה לשימושים חורגים, מבקשים הקלות מהוראות תכנוניות וכיוצ"ב מקרים.

היטל השבחה הוא תשלום חובה שמטילה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה על הבעלים או על החוכר של המקרקעין (כאמור לעיל, פס"ד הרחיב את רשימת החייבים גם לברי רשות מכוח חוזה משבצת) בעקבות אישור תכנית בנין עיר, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, הגורמים לעליית שווי המקרקעין.

היטל ההשבחה, אשר נקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית, מהווה כיום מחצית (50%) מההשבחה שנוצרה במקרקעין כתוצאה מאחד הגורמים המוזכרים לעיל.

לצורך הכרעה בסוגיות השמאיות, מונו ע"י יו"ר מועצת השמאים במשרד המשפטים, מספר שמאים ניטרליים המוסמכים להכריע בסוגיות שמאיות הנוגעות לגובה החיוב בהיטל ההשבחה.

החוק למעשה מאפשר היום לערער על שומת הועדה המקומית בשתי דרכים עיקריות –

• להגיש בקשה למינוי שמאי מכריע ולנהל הליך ערעור שמאי.
• להגיש ערעור לועדת ערר לתכנון ולבניה ולנהל הליך ערעור משפטי / שמאי.

יחד עם זאת, במקרים מסוימים בהם נתגלו טעויות, ניתן להגיש בקשה לועדה המקומית לתיקון השומה והיא רשאית לשנות את השומה רק בגין סיבות מסוימות ומצומצות.

בכל מקרה השמאי המכריע אינו כבול לגבולות המחלוקת שבין הצדדים ועשוי לקבוע שומה גבוהה או נמוכה מהשומה המקורית.

התיקון לחוק יצר מצב שבו בעלי קרקע צריכים לבחון היטב הנתונים לפני קבלת החלטה על הערעור. הנטייה לערער על כל סכום מתוך הנחה שבכל מקרה ניתן להפחית מהשומה הינה נחלת העבר. עם זאת, מבלי להיכנס לגופו של מקרה, כדאי לבחון בעין מקצועית ואחראית את דרישת הועדה, שכן מוכרים מקרים רבים בהם ניתן להפחית הדרישה באופן מהותי.

יש להניח שמהיום הועדות ידרשו היטל השבחה במקרים של הוצאת היתרים, אישור תוכניות, בקשות להקלות ושימושים חורגים ולכן יש לשקול את צרכי המשק בזהירות ובצורה כלכלית.

לאור השלכות פסק הדין, מוצע לשלב, כבר בשלב התכנון, שמאי מקרקעין אשר יסייע בקבלת ההחלטות הנוגעות להיקף הזכויות המבוקשות, סיווג היעודים וכן בבחינת כדאיות אישור התכנית והרחבת הזכויות אל מול הצרכים האמיתיים של המשק.

(*)   הכותב הינו שמאי מקרקעין, המתמחה במגזר הכפרי ומייצג קיבוצים ומושבים כנגד שומות של הרשויות המקומיות ושל רמ"י.

מידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. הכותב אינו נושא באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.