הזמנת שמאי מקרקעין לפני רכישת נכס יכולה למזער את הסיכון ברכישת נכס, לחסוך כסף רב ולמנוע את מפח הנפש בעיסקה גרועה…

זוג בשנות הארבעים לחייו ניהל משא ומתן לרכישת דירה באחד הרחובות היוקרתיים של הצפון הישן בתל אביב, בסמוך לפארק הירקון.

כחלק מהבדיקות שנעשות טרום הרכישה ובהמלצת עורך הדין, בני הזוג פנו לקבלת חוות דעת שמאית לפני ביצוע העסקה על מנת לבחון, בין השאר, את הזיהוי הפיזי של הנכס, את הזיהוי המשפטי, היתרי הבניה והתאמת השטחים להיתר וכן את שווי השוק של הנכס.

מדובר בדירת מגורים מאוכלסת, בקומת פרטר (חצי מרתף) בבנין מגורים שנבנה באמצע המאה שעברה.

בבדיקות המשפטיות של הנכס לא נמצאו "נורות אזהרה" שכן בבדיקת תשריט בית משותף נמצא כי הנכס רשום כדירת מגורים לכל דבר, אשר רשומה כתת חלקה כמו כל יתר הדירות בבנין.

כמו כן, בנסח טאבו גם כן נירשם שהנכס מהווה דירת מגורים.

בבדיקת היתר הבניה של הבנין נמצא כי הנכס הנדון נבנה כמחסן בקומת מרתף ששטחו המאושר מהווה כרבע מהדירה הקיימת בפועל.

משמעות הדבר היא שמבחינת רישוי (היתר בניה) הנכס כלל לא מהווה דירת מגורים אלא מחסן ושטחו המאושר קטן באופן משמעותי מהשטח הקיים בפועל.

למעשה, אם העיסקה הייתה יוצאת אל הפועל, בני הזוג היו משלמים למעלה מ-3.5 מיליון שקלים בעבור מחסן קטן בקומת מרתף, אשר נעשה בו שימוש לא חוקי המהווה עבירה על חוק התכנון והבניה.

כמו כן, אם העיסקה הייתה יוצאת אל הפועל ובני הזוג היו מבקשים לשעבד את הנכס לבנק לטובת לקיחת משכנתא, הבנק כלל לא יכול היה לתת מימון לנכס זה, בטח לא בהיקף הנדרש למימון העסקה, בשל הבעיות והחריגות שנמצאו מבחינת הרישוי ואז למעשה הרוכשים היו מפרים חוזה אל מול המוכרים, דבר שעלול לגרור פיצויים של 10% מגובה העיסקה, דהיינו כ-350,000 ₪.

אז רגע לפני חתימת החוזה וכחלק מהבדיקות המקיפות, מומלץ להיעזר בשרותים של שמאי מקרקעין מוסמך.

  (*) הכותב הינו שמאי מקרקעין, המתמחה במגזר הכפרי וחבר לשכת שמאי המקרקעין בישראל. מידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. הכותב אינו נושא באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.