בפסק דין שניתן באחרונה בתביעה שהגישו רוכשי דירה כנגד המוכרים נפסק להם פיצוי

בגובה כ-130 אלף שקל. המוכרים יפצו את הרוכשים משום

שהטעו את הרוכשים בענין חוקיות הבניה והשטח המותר לבניה

לפני מספר שנים נחתם זכרון דברים לרכישת דירה בקריית מלאכי תמורת מיליון שקלים. כשבועיים לאחר מכן, המוכרים והקונים נפגשו עם עורך דין – שייצג את שניהם – וחתמו במשרדו על חוזה. מספר ימים לאחר החתימה, הם גילו שהמוכר החל להרוס חלקים מהדירה בשל היעדר היתר בנייה, וקיומו של צו הריסה לגג המטבח. כמו כן, התגלה להם שכנגד הנתבע מתנהל הליך פלילי בגין בנייה ללא היתר. וכך, פחות משנה אחרי החתימה, הגישו הרוכשים תביעה נגד המוכרים ועורך הדין בבימ"ש השלום בקריית גת אצל כב' השופט אבישי זבולון. הטענה המרכזית של הרוכשים הייתה שהמוכרים העלימו מהם את מידע חיוני על עבירות הבנייה בדירה ועל העובדה שבעבר הועדה המקומית סירבה לאשר להם את החריגות ואף הוציאה צווי הריסה לחלקים מהמבנה. לטענתם הרוכשים, המוכרים הציגו להם מצג שווא, לפיו הם רוכשים דירה גדולה ומטופחת שהכל בנוי בה כחוק ובהיתר. משכך, טענו הרוכשים כי המוכרים הפרו את הסעיפים בהסכם המכר שבהם הוצהר שבדירה אין פגם ולא בוצע בה כל שינוי. כמו כן, המוכרים הגישו תביעה גם כנגד עורך הדין, שייצג את שני הצדדים בעיסקה, בטענה שהוא התרשל מקצועית, הפר את חובותיו כלפי התובעים וחשף אותם לסיכונים מיותרים ביודעין. המוכרים מצדם הגישו תביעה נגדית לפיצוי בגין אי תשלום חלק מהתמורה וטענו, בין היתר, שהתובעים ידעו על חריגות הבנייה כבר כשביקרו בה לראשונה, עצמו את עיניהם והתקשרו בעסקה למרות חריגות הבניה. המוכרים אף הגישו הודעת צד שלישי נגד עורך הדין, במסגרתה טענו שהוא היה צריך לבדוק את הזכויות בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולנסח את ההסכם בצורה ברורה יותר. עורך הדין טען, בין היתר, שהגן על האינטרסים של התובעים "באופן העולה על הסביר", שכן החוזה כלל התחייבות והצהרות מצד המוכרים שלפיהן אין חריגות בנייה בדירה, והמוכר אף הציג בפניו אישור לכך. כב' השופט זבולון קיבל את התביעה של הרוכשים ודחה את התביעה הנגדית של המוכרים, משום שקבע שהמוכרים לא עמדו בחובת הגילוי כלפי הרוכשים לפני חתימת זיכרון הדברים, ואף לא לפני חתימת הסכם המכר, ובכך הפרו אותו.

"דרכו של הנתבע בהצגת העובדות הייתה מניפולטיבית ומטעה ביחס להעלמת עובדת אי קבלת היתר הבניה בעבר כבר בשנת 2007,

עת הוברר כי כבר מוצו מלוא זכויות הבניה וברי כי יידרש לביצוע התאמות של ממש" קבע השופט.

השופט סבר שהטענה לפיה הרוכשים רכשו דירה עם חריגות בנייה, מנוגדת להיגיון הכלכלי שבבסיס העסקה, וכן לניסיון החיים. השופט אף קיבל חלקית את התביעה נגד עורך הדין והטיל 30% מ"האשמה" על עורך הדין. השופט קבע כי עורך הדין נכשל "כשל של ממש" והפר את חובת הנאמנות כלפי התובעים, כשלא בדק את מצב הדירה בעצמו אלא סמך על דברי הנתבע, על אף שהיו "נורות אזהרה" שחייבו בדיקה מקצועית של תיק הבנין. לאחר שבחן חוות דעת שהגישו הצדדים, השופט חייב את המוכרים ואת עורך הדין, לפצות את הרוכשים בסה"כ ב-128,000 שקל, ופיתוי נוסף בגין שכ"ט עו"ד. כיום רוכשים רבים נמנעים מלהזמין שמאי לבדיקת טרום רכישה, בין היתר, מפני שהם לא רוצים לשלם אח"כ לשמאי נוסף מטעם הבנק… במקרה הנדון, לאחר ביצוע העיסקה שמאי מטעם הבנק העריך את הדירה בשווי נמוך מגובה העיסקה, יש להניח שבשל חריגות הבניה והצורך בהסדרת החריגות.   כפי שניתן לראות בדיקה על ידי שמאי מקרקעין, שעלותה זניחה בייחס לגובה העיסקה, הייתה יכולה לגלות לרוכשים את המצב האמיתי של הנכס, ההתאמה לרישוי הבניה וכיוצ"ב פרטים חשובים. אז רגע לפני חתימת החוזה וכחלק מהבדיקות המקיפות, מומלץ להיעזר בשרותים של שמאי מקרקעין מוסמך.   פס"ד בתיק אזרחי מס' 20395-05-13.   (*) הכותב הינו שמאי מקרקעין, המתמחה במגזר הכפרי וחבר לשכת שמאי המקרקעין בישראל. מידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. הכותב אינו נושא באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.